こんにちは、カルロス工務店のカルロス（@crls1031）です。
この度、新宿区・某駅徒歩5分の物件を民泊施設にリノベーションしようとプロジェクトが動いております。
このプロジェクトについて、詳細をまとめていきたいと思います。
Contents
本民泊プロジェクトの経緯
僕は再建築不可など関係なしにとんでもないボロ家なども改修工事をしております。
その実績を見て、不動産会社の社長から問い合わせをもらいました。
@crls1031 東京で空き家を1000円で買いました。いざ、リノベーション！！
彼は普段は再建築不可の物件などは手がけないそうです。
ですが、この物件にはちょっとチャンスがありそう（※）だったので、かつてより交流のあった僕に白羽の矢が立った形になります。
（※ チャンスの詳細に関して、つづきはリアルで！w）
民泊事業を手がける協力会社
僕自身で改築はできますが、そのあとの民泊運用に関してはまだまだ無知であるのが現状です。
そこで2018年、2019年に僕を建築メンバーとして北海道に招いてくれた民泊事業を手がける友人に相談しております。
彼らは現在も北海道に拠点を置き、ゲストハウス、無人の1棟貸切、フルサービスの高級ホテルまで一通り手がけております。
低単価の1泊3,000円から、高単価の1泊20万円まで網羅的に運営している業者はなかなか稀なのではないでしょうか？
▶ 運営委託：13件
・札幌 4棟（ゲストハウス1棟、民泊3棟）
・小樽 2棟（ゲストハウス1棟、民泊1棟）
・弟子屈 6棟（ホテル1棟、民泊5棟）
＊ 7月オープン予定2棟、8月オープン予定1棟
・熱海 1棟
▶ 直営：2件
・札幌のゲストハウス（waya）
・弟子屈のホテル（TAPKOP）
彼らの実績を頼りに現在相談しながら進めております。
建築図面
ここから本プロジェクトの舞台となる物件の現状と改築後の図面を共有します。
現状の図面は100%正確ではありませんが、問題のない範囲であっています。
また、改築後の図面は実際に内装を解体しないとわからないところが多いため、あくまでお叩き台としての図面となります。
ゆえに着工後、多少の変化は見込まれることに注意が必要です。
現状の図面
リノベ前、現状の図面はこちらです。
やたらと部屋数が多いですが、果たして空き家になる前には何人で利用されていたんでしょうか・・・？！
増築に増築を重ねた結果、複雑な間取りとなっています。
こちらをリノベを実行することでスッキリさせ、大きな空間を作って快適に利用してもらえるようにしたいです。
改修後の図面
改修後の図面はこちらです。
本来はだだっ広く空間を作りたいと思っていました。
ただ強度を保つために、多少間仕切り壁を設置しております。
特徴１：大きなサウナルーム
目玉は1階の左の部屋全体に大きく作る”サウナルーム”です。
これでプライベートサウナも楽しんでもらい、冬でも楽しめる特別な空間とさせることで付加価値をつけたいと思います。
特徴２：2世帯で楽しめる非日常の空間
物件の広さを考慮すると、間仕切り壁を増やして部屋をもう少し小分けにすることができます。
ただし、今回は2世帯の宿泊と想定し、広い特別な空間を楽しんでもらえるようにしました。
ゆえに一つの部屋ごとにトイレ・洗面・シャワーも用意しています。
特徴３：大人数のパーティー利用も可能
非日常の空間にするために、リビングはアイランドキッチンを採用し、広くとっております。
ゆえにパーティー会場としても活躍することが可能です。
2世帯を想定していますが、雑魚寝をすることでより多くの人に利用していただくことも可能としております。
施工費用（概算見積もり）
続いて、上記の図面を実現するための施工の費用に関してです。
こちらの見積もりは、僕自身がリソースを割けない時に丸っと工事を依頼したことがある現場監督に、叩き台として作ってもらいました。
詳細が決まっていないので、あくまでも概算です。
想定の予算をゆうに超えてしまったので、これから調整を重ねて着工にたどりつけていきたいと思います。
詳細を述べると「年間収益 / （取得金額 + 改築費用）」で利回りがでます。
利回りから逆算して改築費用を計算しております（※）。
（※ 取得金額や利回りのより具体的な数字について、つづきはリアルで！w）
売上収支シミュレーション
売上収支シミュレーションはこちらです。
協力会社の今までの実績によると、2年目からこの数値に載せていく予定です。
理由は1年目で良い口コミを増やし、2年目からプラットフォームの力も加わって100%稼働するように想定しているためです。
繁忙期・平常時・閑散期について
7-8月は繁忙期、4-6月・11-12月は平常、9-10月・1-3月は閑散期としています。
エアビーの場合、スマートプライシングの設定により、需給によって価格を自動で変更してくれます。
ゆえに各期によって価格を変動させております。
旅館業法ではなく住宅宿泊事業法（通称民泊）で運用
こちらの物件、接道義務を果たしていないために再建築不可の物件となっております。
再建築不可の物件の場合、旅館業法を適用できません。
ゆえに住宅宿泊事業法（通称：民泊、民泊新法）で運営する予定です。
この場合、180日までの稼働がルールであるため、最大稼働日数が180日となっております。
まとめ：建築から運用まで手がけていきたい
その他、協力会社の数年にわたるノウハウが有り余っておりますがw、
ひとまずのプロジェクトの骨子は以上となります。
建築はできるようになってきたので、運用までサポートできるような体制にしていきたいと思います。
そのためにも本プロジェクトを軌道に乗せることで僕自身にも経験から得られる知恵を身につけていきたいと思います。
